日期：2025-09-15 09:59:37
*此图由AI生成聚宝盆
作者|史大郎&猫哥
来源|是史大郎&大猫财经Pro
最近，上海又有一个新盘开盘，市场基本上都被价格惊呆了。
总价来看，5000万起，光个人的认购金，就要820万，还不到最低总价的2成，这基本上是跟普通人无缘的豪宅了。
小区均价20万/㎡，套均8200万，楼层越低，价格越低，2层的最便宜，但是单价也15万/㎡了。
最贵的是顶楼复式，865㎡的建面，单价32.68万/㎡，而总价更是达到惊人的2.8亿。
金陵华庭新开盘的120套房，总价过亿的，就有15套，如果全部售罄，开发商嘉里建设将狂揽98亿。
两栋楼的收入，甚至能抵某些暴雷房企一年的收入。
房价单价的天花板到底在哪里？可能答案就是，没有天花板，你看，最近两年，上海的房价纪录，一直在被打破。
2024年，上海豪宅新房房价，一般在20万区间，中海顺昌玖里21.4万，翠湖天地六期28万，而新鸿基在陆家嘴的滨江凯旋门，最高的一套备案价30.22万/㎡，最高单价进入30万区间。
2025年，保利就把这个纪录打破了，浦东的保利世博天悦，最高备案价30.27万。
3个月后，新鸿基和保利就out了，嘉里建设上来突破了32万。
别看贵，但也不难卖。
5月份的时候聚宝盆，他们推出了第一期，那时候，还没这么贵，起步价是4000万，最贵的一套也是顶层大面积复式，单价26.4万，总价1.7亿。
而当期开盘的158套房，3个小时，就售罄了，当天入账92.34亿。
豪宅，还有得涨。
有比32.68万还贵的吗？还真有。
在广州，千亿富豪徐航的鹏瑞地产的鹏瑞1号，新房备案单价56.5万/㎡，面积2161㎡，总价12.2亿，而单价破30万、40万的，还有好几套。
图片来源：@广州房产
而能跟这个价格媲美的，可能就是上海的老洋房了，静安区的一套老洋房，307㎡售价3.1亿，折合单价的话，大约是100.9万/㎡。
今年上半年，上海总价3000万以上的新房，成交1096套，全年奔着2000套去了，而去年全年才1500多套；而总价过亿的，上半年成交19套，其中15套在上海。
而从供应情况来看，下半年还得刷新纪录，豪宅在一线城市井喷。
不过，虽然豪宅井喷，但是这种极端价格，还只是个案，主要是开发商们在迎合超高净值人群的爱好。
几个极端单价，在“一房一价”里面，都属于顶层复式，这在豪宅项目里面，都属于稀缺资源，一栋楼也就那么一两套，一个“稀缺”，就能直接推高溢价。
现在，限价放开，开发商自主定价，定高价也不是不行。
当然了，买家也不傻，能卖这么高价，自然也需要有高价的配置，无论是景观还是居住体验，都是可以接受溢价的因素，而顶层的私密性，直接成为身份象征。
而除了居住逻辑，还有投资逻辑，把豪宅当做硬通货，主要还是想保值增值。
但是，普通人还是别把这些超高价豪宅当做风向标。
部分豪宅好卖，但是中低端住宅，却有点难。
今年前7个月，新房销售面积，同比下降4%，新房销售额，同比下降6.5%，整体房地产市场，仍在下降区间内，而到7月底，新房库存仍有7.65亿㎡。
而从房价来看，70城房价，1-7月份，新房同比上涨的城市3个，二手房全军覆没。
4个一线城市，北上深都在跌，唯一一个上涨的，就是上海的新房，当然，这里面自然有豪宅的拉动作用。
北京的豪宅也不少，但是价格没有上海这么疯。
上海的32万单价，在北京，根本不敢想，北京最高备案价项目中海玖序，楼王单位也就18万，而总价也罕有过亿的户型。
不少项目，为了卖出去，都在拼命打折。
比如，“李嘉诚在北京的最后一个项目”，备案价9.07-9.97万/㎡，但是真开卖的时候，有8万多卖的，还有7万多卖的，一降价就上热搜，但是也没拦住它降价。
甚至，李家还搞过“差价补贴”，给老业主赔偿。
就这，也还没卖完，可见楼市有多卷。
现在，楼市还处在大分化的阶段，豪宅市场热度上升，但普宅的热度，仍然没有回到过去。
核心城市的核心地段的核心户型，仍然是保值增值的首选，但是代表不了整个市场的热度。
抢豪宅和抢房，不是一个概念。
别被极端高价忽悠了。
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