日期：2025-09-15 08:31:12
8月搭搭网，暴跌40.93%
8月初的北京、月底的上海都把外环限购打开了，看得出，一线对“金九银十”报以不低的期望，
政策之后预期难免两极分化，有人说马上要大涨，赶紧买；有人说这才刚开始跌，等着瞧。到底真相如何？我们还是用数据说话。
刚刚过去的8月，北京楼市表现如何？咱们直接上干货。
先看新房
8月份北京新房一共卖了3135套，比起7月份的2881套，多了254套，环比上涨了8.16%。
看起来是件好事对吧？但别急，跟去年同期比，就有点笑不出来了——去年8月卖了5308套，今年直接少了2173套，同比暴跌40.93%。价格方面也在微妙变化。
8月新房成交均价是5.99万/平，比7月份的6.21万/平，降了2200元，跌幅3.54%。这说明什么？
一方面市场确实有压力，另一方面，也跟成交结构有关——卖得好的不全是高端盘了。
不过，市场并非一片哀嚎。
8月份北京楼市还是有亮点的，比如大兴西红门的元启项目，就以9.59亿成交额、179套成交量成为“双料冠军”。这个项目为什么能卖爆？很简单：品质提升+位置不错+设计可以（比如成了西红门第一个带南向阳台的小区）。再加上像海淀的海晏、通州的招商朝棠揽阅这些热门项目也在拉动销量，说明只要产品够好，依然有人愿意买单。
再看二手房
8月北京二手房网签13331套，环比7月增加4.28%，但同比去年8月仍下降7.19%。虽然没有新房同比跌幅那么夸张，但依然没回到市场的“枯荣线”（1.5万套/月）。
一个值得注意的信号是，不管是新房还是二手房，套均面积都在悄悄变小。新房套均面积从6月136.84㎡，降到7月126.89㎡，8月只剩120.84㎡；二手房也从6月93.4㎡降到了8月92.17㎡。
这说明市场上“中小户型”正成为主流，也反映出购房人更加谨慎，开始选择总价更低、更实用的房子。
8月8日北京出台了新政，放开五环外限购、调整公积金政策，市场反应怎么样？从数据看，短期确实起到“止跌”作用。新政出台后首周，新房网签环比上涨44.58%，二手房环比上升13.98%，带看量也明显活跃起来，甚至出现单日带看突破3万次的年内高点。
但这股热情能持续吗？目前还不好说。因为市场另一面，是不断增加的二手房挂牌量。
截至9月1日，某大中介前台挂牌量已突破14.2万套，而后台总房源量预计已经超过16万套。8个月时间，挂牌量增加了1万多套，说明很多业主也想趁着政策松动出货。
所以总结8月的北京楼市，可以概括为：政策刺激初现效果，成交量短期回升，但市场并未真正逆转。
新房环比上涨但同比大跌，二手房稳中微升却仍低于荣枯线，整体依然处于“以价换量”的阶段。不管是开发商还是房东，都想趁着这波政策窗口争取出手。
对于真正想买房的人来说，现在市场上可选的房子多了，谈价空间也大了，是比较不错的看房时机。但如果你是想投资，那我劝你冷静——北京楼市几乎已经没了炒作的空間，回归居住属性才是正解。
接下来就看“金九银十”了。如果成交量能稳住，市场大概率会进入横盘阶段；如果这一波政策刺激后再度回落，那就……真的还得继续熬。
北京楼市，正在进入一个拼产品、拼性价比的时代。而当我们把目光从成交数据转向更深层的人口结构，会发现一个更根本的趋势正在发生：
北京，正在越来越老
根据《2024年度北京人口与就业统计数据》，与2020年相比，20-34岁的常住人口减少了121万人，而60岁以上的老年人口增加了95万。
北京常住人口年龄中位数，很可能已从2020年的38岁左右上升到了2024年的43岁左右。这意味着什么？意味着北京楼市的底层需求结构正在发生深刻转变。曾经的刚需主力——年轻人、新婚家庭、首次置业者——规模正在收缩；而中老年群体，无论是改善型需求、养老需求，还是适老化改造的需求，都将持续扩大。
未来的房子，不再只是拼地段、拼学区、拼投资价值，更要拼“适老性”、拼舒适度、拼无障碍细节、拼社区医疗和照护服务的便利性。从宽敞的南向阳台、卫生间扶手、全屋无高差地面，到社区的慢行步道、电梯配置、就近诊疗点……这些都将成为房产价值的新支撑。
话说回来了，今年的“金九银十”会来吗？我觉得，如果没有大刺激，还是偏向冷静的，今天9月的首场土拍似乎也印证了……
朝阳呼家楼 丰台岳各庄底价成交
怎么说呢，位置乍看都是顶好的，怎么就这么「冷静」呢？
朝阳区呼家楼地块，东三环外，紧邻地铁10号线金台夕照站，与CBD核心区一路之隔。但地块规模太MINI，仅约50套房的超小社区，且需配建并无偿移交社区综合服务设施，内含规划道路，这些因素都限制了项目的盈利空间和操作灵活性，对大多数开发商吸引力有限。
尽管总地价不高（4.46亿元），但楼面价高达约8.1万元/㎡，未来售价需在极高水平才能盈利。在目前市场环境下，开发商对核心区域高端豪宅产品的去化速度和利润预期趋于谨慎。
而且该地块是朝阳区“1托4”城中村改造项目的一部分，用于平衡整体拆迁成本。首开作为北京老牌国企，责无旁贷也恰如其分吧。
岳各庄地块在西三环与西四环之间，但丰台区当前在售新房项目超过20个，产品同质化程度较高，且近两年整体去化表现不佳，这使得开发商在拿地时更加谨慎。
且地块距离最近的地铁站约2公里，对依赖公共交通的客群吸引力较弱。北侧临近铁路车辆段，可能存在噪音污染；周边老旧小区较多，城市界面一般。地块东西窄南北长的地形可能不利于楼栋布局和户型面宽的设计。29亿元的起始价对开发商资金要求较高。在销售市场承压的背景下，国企联合体（如城建+住总+建工）在资金实力和承担风险方面更具优势一些吧。
虽然各有各的原因，但是看得出，当下的市场，房企都开始理性精打细算了，你害怕啥，好好想清楚自己的需求，切忌盲目。
根据最近的成交情况，发现大量小区的回调幅度已经超过或接近50%了，并且回到2013年左右的价格。
这些小区由于业主早期买入的成本很低，即使砸盘也不存在亏损，但这往往会引起局部价格的快速回落。
小南庄社区在2025年7月成交了一套42㎡的1居室，成交价276万。同户型在2021年3月成交价是617万，下跌341万，跌幅55%。
△苏州桥-小南庄社区42㎡1居室：
2025年7月，中楼层成交价276万
相比于2025年3月，同户型成交价338万，↓62万，-18%
相比于2021年3月，同户型成交价617万，↓341万，-55%
相比于2020年9月，同户型成交价465万，↓189万搭搭网，-41%
相比于2016年1月，同户型成交价331万，↓55万，-17%
融泽嘉园西二路6号院在2025年9月成交了一套104㎡的3居室，成交价是322万。同户型在2021年6月成交价656万，下降334万，跌幅51%。
△回龙观-融泽嘉园西二路6号院104㎡3居室：
2025年9月，成交一套，成交价322万
相比于2021年6月，同户型成交价656万，↓334万，-51%
车站西街17号院在2025年8月成交了一46㎡的1居室，成交价252万。同户型在2022年2月成交价519万，下降267万，跌幅52%。
△广安门-车站西街17号院46㎡1居室：
2025年8月，高楼层成交价252万
相比于2025年5月，同户型成交价323万，↓71万，-22%
相比于2022年2月，同户型成交价519万，↓267万，-52%
相比于2021年5月，同户型成交价509万，↓257万，-51%
相比于2016年2月，同户型成交价273万，↓21万，-8%
广渠家园在2025年9月成交了一套51㎡的1居室，成交价300万。同户型在2023年2月成交价是587万，下降287万，跌幅49%。
△广渠门-广渠家园51㎡1居室：
2025年9月，高楼层成交价300万
相比于2024年11月，同户型成交价405万，↓105万，-26%
相比于2023年2月，同户型成交价587万，↓287万，-49%
相比于2022年8月，同户型成交价577万，↓277万，-48%
相比于2016年3月，同户型成交价310万，↓10万，-3%
中关村在2025年8月成交了一套51㎡的1居室，成交价437万。同户型在2021年4月成交价798万，下降361万，跌幅46%。
△中关村-中关村51㎡1居室：
2025年8月，中楼层成交价437万
相比于2024年3月，同户型成交价545万，↓108万，-20%
相比于2021年4月，同户型成交价798万，↓361万，-46%
相比于2020年12月，同户型成交价668万，↓231万，-35%
望京新城在2025年9月成交了一套58㎡的1居室，成交价259万。同户型在2022年7月成交价是493万，下降234万，跌幅48%。
△望京-望京新城58㎡1居室：
2025年9月，成交一套，成交价259万
相比于2024年7月，同户型成交价356万，↓97万，-28%
相比于2022年7月，同户型成交价493万，↓234万，-48%
相比于2021年5月，同户型成交价490万，↓231万，-47%
相比于2013年8月，同户型成交价266万，基本持平
北京楼市：三环正式进入2万时代
最近复盘了大量小区的成交价，发现三环附近的小区已经步入2万时代，并且有越来越多的成交单价即将跌破3万。
这些小区主要集中在东三环和南三环，其中以老破小和老破大居多。
△成寿寺-宏大家园2/3居室：
2025年5月，112㎡户型成交价283万，单价2.5万/㎡
2025年3月，75㎡户型成交价280万，单价3.6万/㎡
2025年2月，101㎡户型成交价275万，单价2.7万/㎡
△西罗园1/2居室：
2025年7月，58㎡户型成交价173万，单价2.9万/㎡
2025年7月，41㎡户型成交价135万，单价3.2万/㎡
2024年12月，46㎡户型成交价136万搭搭网，单价2.9万/㎡
△华威桥-双龙南里1/2居室：
2025年8月，58㎡户型成交价171万，单价2.9万/㎡
2025年7月，48㎡户型成交价149万，单价3.0万/㎡
2025年5月，59㎡户型成交价182万，单价3.0万/㎡
△马家堡-南华小区2居室：
2025年6月，86㎡户型成交价225万，单价2.6万/㎡
2025年3月，89㎡户型成交价277万，单价3.0万/㎡
2024年7月，89㎡户型成交价300万，单价3.3万/㎡
△马家堡-马家堡东/西里：
2025年6月，55㎡户型成交价177万，单价3.1万/㎡
2025年5月，43㎡户型成交价142万，单价3.2万/㎡
2025年2月，80㎡户型成交价220万，单价2.7万/㎡
可以看出，老破小在逐渐被市场抛弃，尤其是老破学区房，如今的购房群体更青睐好品质、性价比高的房子。
北京楼市：海淀永丰已经4万起了
在近两年的新房市场中，海淀永丰是热度很高的板块，新房的价格也比较高。
从绿中介的最新挂牌信息看，有不少次新小区的挂牌价已经4万起了，给新房造成了一定的压力。
海淀幸福里在2020年10月开盘，当时的开盘指导价是8.3万/㎡，开盘均价约8万/㎡。
小区在绿中介上的最低挂牌单价是4.5万/㎡，还有不少房源的挂牌单价在5-6万/㎡左右，已经低于开盘均价。
从成交数据看，小区在2025年9月成交了一套150㎡的4居室，成交价1049万，成交单价6.99万/㎡。
业主买入的价格是1288万，下降239万，跌幅19%，如果算上税费、中介费和其他费用，幅度更大。
另外，冠城大通百旺府也是永丰的次新小区，在绿中介上的最低挂牌单价是4.9万/㎡，也不足5万/㎡了。
从最新的成交数据看，小区的跌幅并不小，令人咂舌。
冠城大通百旺府在2025年8月成交了一套140㎡的3居室，成交价910万。同户型在2023年3月成交价是1289万，下降379万，跌幅30%。
△冠城大通百旺府140㎡3居室：
2025年8月，中楼层成交价910万
相比于2024年9月，同户型成交价1093万，↓183万，-17%
相比于2024年1月，同户型成交价1233万，↓323万，-27%
相比于2023年3月，同户型成交价1289万，↓379万，-30%
相比于2021年4月，同户型成交价1138万，↓228万，-20%
冠城大通百旺府在2025年8月成交了一套112㎡的3居室，成交价830万。同户型在2022年4月成交价1113万，下降283万，跌幅26%。
△冠城大通百旺府112㎡3居室：
2025年8月，顶层成交价830万
相比于2025年4月，同户型成交价950万，↓120万，-13%
相比于2025年2月，同户型成交价1000万，↓170万，-17%
相比于2022年4月，同户型成交价1113万，↓283万，-26%
北京楼市:望京辉煌不再？
“望京正在经历一场无声的‘地震’。”从刚需老小区小户型到高端改善，房价普遍大幅回调。同一个户型的成交价跌幅最高近五成，就连曾经坚挺的改善盘也未能幸免。下面通过三个小区的近期成交数据，共同勾勒出望京楼市当前的真实图景。
望京新城58.99平米的一居室，今年9月7日成交价258万，而同户型在2022年7月23日成交价493万，降了235万，降幅约47.7%
臻园216平米左右的四居室带车位，今年9月6日成交价1700万，而同户型在2023年4月4日成交价2639万，降了939万，降幅约35.6%
华彩国际公寓165平米左右的三居室，今年9月6日成交价1178万，而同户型在2022年4月6日成交价1680万，降了502万，降幅约29.9%
北京楼市：海淀双榆树不可思议~
作为海淀区声名在外的“学区洼地”双榆树板块凭借学区+地段，多年来一直是北京二手房市场中备受关注的独特存在。然而，正是这样一个以“老破小”为主、总价一度因学区预期而高企的板块，在本轮市场调整中，也展现出价格波动的显著性与敏感性。
双榆树北里57.1平米左右的两居室，今年8月26日成交价380万，而同户型在2022年4月26日成交价705万，降了325万，降幅约46.1%。
双榆树东里40.8平米的一居室，今年8月22日成交价313万，而同户型在2021年7月7日成交价600万，降了287万，降幅约47.8%。
知春路82号院54.5平米的两居室，今年8月10日成交价585万，而同户型在2022年10月2日成交价856万，降了271万，降幅约31.7%。
北京楼市，好起来了？
过去两周，北京楼市传来微妙变化。
9月7日，周日大中介实时成交501套，久违地突破了500大关，上一次周日成交破500还是6月8日。上周的总实时成交1730+，也是久违地突破了1.7k这个关卡，上一次同样是在6月份。
实时成交量，似乎开始上涨了。
不过，看似向好的数据背后，却有着更为复杂的市场真相。目前北京二手房挂牌量已达16.4万套，一周内又增加700余套。按此节奏，月增3000套左右。供给压力有增无减，价格上短期内无力回天。
其一， 政策温和发力，效果有限
8月8日北京楼市新政出台已满一月，市场反应可谓“温和”。
政策确实带来了一定效果，但远未达到市场预期。与深圳相比，北京政策放松力度仍显保守。
9月5日深圳跟进放松限购，非核心区域不再限制购房套数，非户籍人口即使没有社保也可以在近郊购买两套住房。而北京仍保持较高的门槛。有分析认为，北京下一步很可能在五环外进一步放开限购。
不过，当前网签量维持在1.3万套左右的“不错”水平，反而让政策方有了观望的资本。
其二，全球降息在即，楼市迎来新变量
9月美联储降息基本确定，唯一悬念是25个还是50个基点。
我国很可能随之调降LPR，北京房贷利率将刷新历史最低纪录。降息对楼市的影响不会立竿见影，但将逐步刺激刚需入场。
其三，一线城市限购松绑成大势所趋
从2010年北京发布限购令，到2023年开始放松限购，短短十三年间，楼市发生了天翻地覆的变化。北京、上海、深圳已手拉手放松限购，广州本次尚未跟进，但实际上过去一年广州的购房限制早已基本“脱光”。
此外，北京成为此轮放松措施的领头羊，一改以往等其他城市先探路的做法。这从侧面反映出当前楼市下行压力之大。
其四，重建财富效应
对于有购房资格的人，五环外不限购套数，这意味着，在居住价值之外，房产的资产属性再次凸显，但实际上市场已今非昔比。
2022年还在发布限制措施，那时大家想买却不让买；如今鼓励购买，市场却缺乏信心。两年时间，市场发生了180度大转弯。
即使政策如何鼓励，房地产的黄金时代已经一去不复返。投资者变得理性，更加注重资产的安全性和流动性。
北京楼市确实出现了一些积极信号，但能否持续向好仍需观察。成交量的小幅回升与挂牌量的持续增加形成鲜明对比，价格下行压力依然存在。
随着未来可能进一步放松限购和降息政策的出台，北京楼市或将在波动中逐步企稳。但期待V型反弹已不现实，缓慢复苏将是更可能的路径。
楼市真的好起来了吗？或许答案应该是：正在努力好起来的路上。
北京楼市，救楼市的风吹起来了
北京楼市，救楼市开始吹风了。
作为多少带点官方性质的媒体，中国房地产报最近频频发布文章，敦促各地落实救楼市政策。一纸社评，将楼市调控的紧迫感推至台前。9月6日，中国房地产报再发社评，《千招万招，落实才是实招》，以湖北天门通过生育与购房补贴联动成功刺激房地产为例，强调“精准施策”和“真抓实干”才是稳楼市的关键。
文章称赞天门通过摸底需求、针对多孩家庭等七类人群发放补贴，实现了房地产投资增速连续14个月全省第一。而反观北京，乃至全国大多数地区，情况却不容乐观。
其一，市场持续低迷，救市政策效果不彰
8月8日，北京推出楼市新政，试图扭转市场下行趋势。然而一个月过去，市场反应平淡如初。二手房成交量未见明显起色，库存量反而持续攀升。这样的表现，显然与“有力措施”的预期相去甚远。
官媒直指，许多城市政府在稳楼市时“豪情满怀”，一到落实就“打雷不下雨、下毛毛雨”。如今，这种批评似乎也指向了北京。
其二，从“打地鼠”到“军令状”，调控思路巨变
对比三年前，各地政府还因房价上涨而被频繁约谈，一旦发现房价反弹苗头就立即扑灭。如今，从中央到官媒，喊话对象已经从“打压上涨”变成了“阻止下跌”。
8月16日，房地产官媒罕见发文《市级政府要扛起稳住楼市责任》，直接将稳楼市责任安排到了市级身上，甚至祭出了“军令状”这一极端手段。谁能想到，短短三年间，楼市调控会发生如此根本性的转变？这背后是市场持续下行带来的巨大压力。
其三，一线城市全面承压，北京限制政策亟待放松
70城房价指数的统计中，北上广深四个一线城市二手房价格指数全部环比下跌，无一例外。曾经最抗跌的一线城市，如今也成为稳楼市的重点难点。
北京作为全国限制政策最严格的城市，不仅在住房领域有限购限贷等多重限制，车牌摇号等其他消费领域也同样管控严格。在过去城市人口暴涨、大规模扩张的背景下，这些限制有其合理性。但如今人口负增长、需求萎缩，就连北京房地产也面临去库存难题，这些限制措施就显得格外不合时宜。
其四，精准施策或是破局关键
湖北天门的成功案例表明：不是市场没有需求，而是政策不够精准；不是政策没有效果，而是落实不够到位。天门通过调查研究摸排出3万余户有明确购房意愿的家庭，针对多孩家庭、进城农民等七类特定人群给予补贴，形成了“生育刺激消费—消费拉动经济—经济反哺生育”的良性循环。
这种精准施策的思路，或许值得北京借鉴。房地产消费是普通人最大的消费，也是带动上下游产业最多的消费。稳住楼市，对整体经济复苏至关重要。
高层会议已经明确要求采取“有力措施”巩固房地产市场止跌回稳态势，增强“政策针对性有效性”。北京楼市限制政策的进一步放松，似乎已经只是时间问题。
军令状已下，风向已变。从“打地鼠”到“军令状”，从压制上涨到防止下跌，北京楼市的救市之风，终于开始吹起来了。
接下来就要看：这风是只能吹动羽毛，还是能够真正掀起波澜？
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